চট্টগ্রামের পাঁচলাইশ এলাকার দি কিং অব চিটাগাং কনভেনশন সেন্টারে উঠতেই ডান পাশে খালি আছে প্রায় ৯ কাঠা জমি। এই জমিতে আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবন করতে চায় জমির মালিক। নিয়মানুয়ায়ী এখানে ভবন নিমার্ণ করতে হলে নিতে হবে বিশেষ অনুমোদন। আর সেই অনুমোদন দিবে সিডিএর নগর উন্নয়ন কমিটি। কেননা চট্টগ্রাম মেট্রোপলিটন মাষ্টারপ্লানের ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) অনুযায়ী এই এলাকার ভূমি কমিউনিটি ফ্যাসালিটিজ জোন হিসেবে চিহ্নিত করা আছে। অথচ নিয়মনীতির তোয়াক্কা না করেই ভূমি ব্যবহারের ছাড়পত্র দিয়ে দিয়েছে খোদ সিডিএর নগর পরিকল্পনা শাখা। অনুসন্ধানে উঠে এসেছে—অনিয়ম, নথি জালিয়াতি আর ত্রুটিপূর্ন্য ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র প্রদানের চিত্র।

কমিটির অনুমোদন না নিয়ে দেওয়া হয় ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র!

সিডিএর আওতাভুক্ত এই এলাকায় ভবন নির্মান করতে হলে প্রথমেই নগর উন্নয়ন কমিটি থেকে অনুমোদন নিতে হবে। নগর উন্নয়ন কমিটির অনুমোদন সাপেক্ষে ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র দিবে নগর পরিকল্পনা শাখা। তারপর বিশেষ ধরনের প্রকল্পের জন্য বিশেষ প্রকল্প ছাড়পত্র নিতে হবে। বাধ্যতামূলক নির্মাণ অনুমোদনপত্র নিতে হবে এবং সবশেষ বসবাস বা ব্যবহার ছাড়পত্র নিতে হবে।

এদিকে, ওই প্রায় ৯ কাঠা জমির মালিকানায় আছেন ১৬ জন। ২০২২ সালের ৩০ অক্টোবর ভূমি ছাড়পত্র চেয়ে আবেদন করেন জমির মালিকরা। ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) অনুযায়ী জমিটি কমিউনিটি ফ্যাসালিটিজ জোন থাকায় নিয়ম অনুযায়ী ভূমি ছাড়পত্রের আবেদন দাখিলের ৩০ দিনের মধ্যে নগর পরিকল্পনা শাখা লিখিত কারণ প্রদর্শনপূর্বক আবেদন প্রত্যাখান করার কথা। পরবর্তীতে আবেদন প্রত্যাখান করার পর আবেদনকারী নগর উন্নয়ন কমিটি বরাবর আপীল করতে পারবেন বা করবেন এবং কমিটি সেই আবেদন পাওয়ার ৩০ দিনের মধ্যে আবেদন অনুমোদন কিংবা প্রত্যাখানের সিদ্ধান্ত দিবেন। কমিটির সিদ্ধান্ত পাওয়ার পর ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র অনুমোদন অথবা প্রত্যাখান করবে সংশ্লিষ্ট বিভাগ।

এছাড়াও ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় আছে পাহাড়ি এলাকা অথবা পাহাড় হিসেবে দৃশ্যমান জমিতে অথবা এইরূপ ভূমির পঞ্চাশ মিটারের মধ্যে ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র পেলে বিশেষ প্রকল্প ছাড়পত্র গ্রহণ করতে হবে। অথচ এই জমিটির ক্ষেত্রে নগর উন্নয়ন কমিটির অনুমোদন ছাড়াই ২০২২ সালের ৮ ডিসেম্বর এপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট বাড়ি, অফিস, ছোট দোকান এবং বাজার হিসাবে ভূমি ব্যবহারে অনাপত্তি জানিয়ে অনুমতি দিয়ে ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র দেন সিডিএর নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আবু ঈসা আনছারী।

এক ছাড়পত্র দিয়ে দুইবার ভবন নির্মাণ নকশার আবেদন ২০২২ সালের ৮ ডিসেম্বর ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র পাওয়ায় পরের বছর অর্থাৎ ২০২৩ সালের ২৩ নভেম্বর ভবন নির্মাণ অনুমোদনপত্র চেয়ে আবেদন করেন মালিক মোহাম্মদ আনোয়ারুল আজিম চৌধুরি গং (১৬ জন)। সেখানে তিনি ৩ হাজার ১৮৩ দশমিক ২৭ বর্গমিটারের ১৪ তলা ও ১টি সেমি বেইসমেন্ট আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবনের জন্য নকশা অনুমোদন চেয়ে আবেদন করেন। যার ইমারত নির্মাণে নথি নম্বর ২৫.৪৭.১৫০০.০৭২.১০৭৪.২৩। ওই সময় নির্মাণ অনুমোদনপত্র দিতে আপত্তি জানান তৎকালীন অথরাইজড অফিসার-১ এ জি এম সেলিম। বর্তমানে তিনি প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ এবং ইমারত নির্মাণ কমিটির চেয়ারম্যানের দায়িত্বে আছেন।

অন্যদিকে, প্রথমবার ব্যর্থ হয়ে একই ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র দিয়ে চলতি বছরের ১৫ আগস্ট নকশা অনুমোদনের জন্য আবেদন করেন ওই জমির আরেক মালিক হোসাইনুল করিম মামুন। কিন্তু তার আবেদনে তিনি ৪ হাজার ২৮৯ দশমিক ৭৯ বর্গমিটারের ১৪ তলা ও ১টি সেমি বেইসমেন্ট আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবনের জন্য নকশা অনুমোদন চেয়ে আবেদন করেন। অর্থাৎ এই আবেদনে ভবনের জায়গার পরিমাণ প্রায় ১ হাজার ১০৬ দশমিক ৫২ বর্গমিটার বেশি দেখানো হয়েছে। যার ইমারত নির্মাণ আবেদন নথি নম্বর ২৫.৪৭. ১৫০০.০৭২.৪৩.৬৪০.২৪।

এদিকে, আবেদনের দিন অর্থাৎ ১৫ আগস্ট সিডিএর প্রধান প্রকৌশলী কাজী হাসান বিন শামস্ থেকে প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদের অতিরিক্ত দায়িত্ব এ জি এম সেলিমকে হস্তান্তর করার আদেশ আসে। পদাধিকার বলে ওইসময় এ জি এম সেলিম হয়ে যান ইমারত নির্মাণ কমিটির চেয়ারম্যান।

পরবর্তীতে ইমারত নির্মাণ কমিটির সভায় ভিন্ন নাম এবং আবেদন নাম্বারে আবারও ফাইলটি উথ্থাপন করেন সাময়িক বরখাস্ত হওয়া অথরাইজড অফিসার-১ মোহাম্মদ হাসান। অর্থাৎ একই ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র দিয়ে দুইবারই নকশা অনুমোদনের আবেদন সভায় উথ্থাপন করে অথরাইজেশন বিভাগ। এর আগে ২০২৩ সালে করা প্রথম আবেদনের ফাইলটি গায়েব করে দেওয়া হয়। যাতে করে একই জমির ছাড়পত্র পেতে দুই মালিকের আবেদনের বিষয়টি ধামাচাপা পড়ে যায়।

 এসব বিষয়ে জানতে চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ থেকে সাময়িক বরখাস্ত হওয়া অথরাইজড অফিসার-১ মোহাম্মদ হাসানকে একাধিকবার কল-মেসেজ দিয়েও সাড়া পাওয়া যায়নি। প্রথমবার কল রিসিভ করে পরিচয় জানার পর ব্যস্ত আছেন জানান। এবং পরবর্তীতে যোগাযোগ করবেন বলে আর যোগাযোগ করেননি। এমনকি কয়েকদফা যোগাযোগের পরেও তিনি আর সাড়া দেননি।

 একই বিষয়ে তৎকালীন প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ (ভারপ্রাপ্ত) ও প্রধান প্রকৌশলী (ভারপ্রাপ্ত) কাজী হাসান বিন শামস ও উর্ধ্বতন স্থপতি মো. গোলাম রব্বানী চৌধুরীকে একাধিকবার কল মেসেজ দিলেও তাদের পাওয়া যায়নি।

‘শর্ষের মধ্যে ভুত’— সিদ্ধান্তের আগেই ত্রুটিপূর্ন্য ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র প্রদান

নগর উন্নয়ন কমিটির দশম সভায় সিদ্ধান্ত হয় আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবনের জন্য নূন্যতম ৬০ ফিট সড়ক থাকতে হবে। পরবর্তীতে ৪ জানুয়ারি ২০২৩ নগর উন্নয়ন কমিটির ২৬তম সভার আরেক সিদ্ধান্তে আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবন অনুমোদন দেয়ার ক্ষেত্রে নূন্যতম ৬০ ফিট সড়ক এবং নূন্যতম ১০ কাঠা জায়গা থাকতে হবে এবং রাস্তা সংলগ্ন প্লটের নূন্যতম প্রশস্ততা ৬০ ফিট হতে হবে বলে জানানো হয়। এছাড়াও ওই সভায় ভবনের ২০ শতাংশ বাণিজ্যিক এবং ৮০ শতাংশ আবাসিক ব্যবহারের অনুমোদন দেয়া হয়।

এদিকে এ জমির সামনের সড়কটি হলো ও আর নিজাম রোড। এ সড়কের বর্তমান প্রস্থ ৩৩ ফুট। কিন্তু ড্যাপ প্রস্তাবনা অনুযায়ী সড়কটি ১৮ দশমিক ২৯ মিটার প্রশস্থকরণের নির্দেশনা রয়েছে। তাই এই এলাইনমেন্টের জন্য ভূমি মালিকের নিজ জায়গা হতে রাস্তার সমান্তরালে প্রয়োজনীয় জমির অর্ধেক ছেড়ে দিয়ে নকশা প্রণয়ন করতে হবে। তবে এই জমিটির ক্ষেত্রে সড়কের জন্য জায়গা ছাড়ার পর অবশিষ্ট থাকে ৭ দশমিক ৫০ কাঠা জায়গা। যেখানে আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবন অনুমোদন দেয়ার সুযোগ নেই। অর্থ্যাৎ ওই জমিতে আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভবন অনুমোদন দিতে হলে নূন্যতম ১০ কাঠা জমি এবং ৬০ ফুট সড়ক থাকতে হবে।

এর আগেই ২০২২ সালের ১১ জানুয়ারি নগর উন্নয়ন কমিটির ২৫তম সভায় এসব প্রস্তাবনা দেয়া হয় কমিটির পক্ষ থেকে। তখন নগর উন্নয়ন কমিটি স্থপতি আশিক ইমরানকে আহ্বায়ক ও উপ-প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ মোঃ আবু ঈসা আনছারীকে সদস্য সচিব করে একটি উপ কমিটি করে দেয়। সেসময় তাদের সুপারিশেই ২৬তম সভায় নূন্যতম ১০ কাঠা জমি এবং ৬০ ফুট সড়ক থাকার বিষয়ে সিদ্ধান্ত হয়। এসব বিষয়ে আগে থেকে জেনেও আবাসিক কাম বানিজ্যিক ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র দেন নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আবু ঈসা আনছারী।

আইন এক কিন্তু অনুমোদনে ‘ভিন্ন নিয়ম’ নগর পরিকল্পনাবিদের নগর উন্নয়ন কমিটির ২৬ তম সভার একটি নথিতে (নথি নম্বরঃ নউক নং-১৫/২১-২২) দেখা যায়, কোতোয়ালী থানার আন্দরকিল্লা মৌজার আর.এস দাগ নং-৩৫৮ (অংশ) ও বি.এস দাগ নং- ২৫১৭ (অংশ) ২৫১৯ (অংশ) ২৫২০ (অংশ) ২৫২২ (অংশ) ভূমিটি ব্যবহারের জন্য ছাড়পত্রের আবেদন করলেও প্রথমে ছাড়পত্র দেয়া হয়নি। কারণ চউক কর্তৃক প্রণীত ডিটেইল এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) অনুযায়ী জায়গাটি কালচারাল এন্ড হেরিটেজ জোনের অন্তর্ভুক্ত। যা আবেদনকারীর আবাসিক ভূমি ব্যবহারের সাথে সাংঘার্ষিক। ২০২২ সালের ২ মার্চ প্রথমে আবেদনটি প্রত্যাখান করা হয়। (প্রত্যাখান নং-৭১১/২১-২২ এবং স্মারক নং-টিপি-২/২৫২৬। পরবর্তীতে ওই বছরের ৯ মার্চ এক্সক্লুসিভ প্রোপার্টি ম্যানেজম্যান্ট লিমিটেডের পক্ষে ব্যবস্থাপনা পরিচালক প্রকৌশলী বিজয় কুমার চৌধুরী নগর উন্নয়ন কমিটির বরাবরে আপিল করেন। তার জমির পরিমান ৭৯২ দশমিক ৫৩ বর্গমিটার। পরবর্তীতে সাইট পরিদর্শন শেষে শর্ত সাপেক্ষে আবাসিক ভূমি ব্যবহার অনুমোদনের সিদ্ধান্ত গৃহীত হয়।

অথচ আইন একই থাকা স্বত্বেও জমির মালিক মোহাম্মদ আনোয়ারুল আজিম চৌধুরীদের আবাসিক কাম বানিজ্যিক ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র দেন নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আবু ঈসা আনছারী।

শুধু তাই নয় ভূমি ব্যবহারের ছাড়পত্রে এই নগর পরিকল্পনাবিদের অনিয়ম খুঁজে পাওয়া গেছে। যার প্রমাণ পাওয়া গেছে ২০২৩ সালের ১৯ জুলাইয়ে করা ভূমি ব্যবহার অনাপত্তির একটি আবেদনে। ওই আবেদনে নগরের মির্জারপুল সড়কের পাশের একটি জমিতে এপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট বাড়ি, অফিস, ছোট দোকান এবং বাজার হিসাবে ভূমি ব্যবহার অনাপত্তি চেয়ে আবেদন করেন জমির মালিকরা। অথচ নিয়ম অনুসারে নূন্যতম ১০ কাঠা জায়গা না থাকার পরও আবাসিক কাম বাণিজ্যিক ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র (ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র নম্বরঃ ভু ব্য-৬৬/২৩-২৪) দেন নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আবু ঈসা আনছারী। যার স্মারক নম্বর – টিপি-২।

এসব অনিয়মের বিষয়ে জানতে চাইলে সিডিএর নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আবু ঈসা আনছারী বলেন, যখন ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র দেয়া হয়েছে তখন সব নিয়ম মেনেই দেয়া হয়েছে। নগর উন্নয়ন কমিটির ১০ম সভায় ৬০ ফুট সড়ক থাকতে হবে যে সিদ্ধান্ত ছিলো সেটি মেনেই দেয়া হয়েছে। তবে ২৬ তম সভার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী নূন্যতম ১০ কাঠা জমি এবং ৬০ ফুট সড়ক থাকার যে বাধ্যবাধকতা আছে সে অনুযায়ী জমিটি মিশ্র ব্যবহারের সুযোগ নেই। বিষয়টি এখন ইমারত নির্মাণ কমিটি দেখবে।’

কী বলছে ইমারত নির্মাণ কমিটি?

এসব বিষয়ে ইমারত নির্মাণ কমিটির চেয়ারম্যান ও প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ এ জি এম সেলিমের কাছে জানতে চাইলে তিনি বলেন, ইমারত নির্মাণ কমিটির সভায় এধরণের একটি অসঙ্গতি কমিটির নজরে এসেছে। কমিটির পক্ষ থেকে সংশ্লিষ্ট বিভাগের কাছে জানতে চাওয়া হয়েছে। নূন্যতম ৬০ ফিট সড়ক এবং নূন্যতম ১০ কাঠা জায়গা না থাকলে আমরা মিশ্র ব্যাবহারের (আবাসিক কাম বাণিজ্যিক) অনুমোদন দিচ্ছি না। শুধু আবাসিক দিচ্ছি। বৈষম্য দূর করতেই এসব বিষয় গুরুত্ব দিয়ে দেখা হচ্ছে।’

যদিও গায়েব হওয়া আগের ফাইলের বিষয়ে কোনো তথ্য জানাতে পারেননি এই কর্মকর্তা।

ভূমি-ব্যবহার ছাড়পত্র প্রদানে অনিয়ম, নথি জালিয়াতি এবং ইমারত নির্মাণ বিধিমালা অনুসরণ না করার বিষয়ে জানতে চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ এর চেয়ারম্যান প্রকৌশলী মো. নুরুল করিমের সঙ্গে যোগাযোগ করা হলে তিনি জানান, কমিউনিটি ফ্যাসালিটিজ জোনে ভবন নির্মাণের আগে অবশ্যই নগর উন্নয়ন কমিটির অনুমোদন নিতে হবে। অন্যান্য অভিযোগের বিষয়ে তিনি বলেন, যেহেতু আমি আসার আগে এসব হয়েছে আমার জানা নেই। অভিযোগের বিষয়ে খতিয়ে দেখা হবে।